Оценка недвижимости

[old_wolf_09]

Добрый день дорогие друзья. Я новичок в ArcGis. Появилась такая идея. Решил посоветоваться с профессионалами. Идея заключается в том чтобы провести оценку(массовую) определенной территории при помощи Arc Gis. Есть растр полностью оцифрованный. Имеются все необходимые данные. На их основе создать слои которые позже наложением друг на друга дадут полное представление о территории и получится карта которая позволит в зависимости от расположения объектов соцкульбыта и др. дать оценку любому объекту недвижимости. Как думаете создание такой системы имеет смысл или нет. И вообще кто нибудь встречался раннее с такими работами или знает как это делалось за рубежом? Может есть опыт таких проектов? (извините за грамматику, извините за непонятное объяснение, любое недопонимание попытаюсь исправить) Спасибо за помощь!

[alphart]

Смысл системы есть. Пример - оценка недвижимости Беларуси, которая базируется именно на ArcGIS.Правда информации о методах, принципах и процессе оценки в открытых источниках немного (я про Беларусь). Некоторую информацию можно посмотреть на сайте НКА: например, карты зонирования территории - http://nca.by/rus/analis/sxema_ocenki_zonir/.
Помниться на курсе 4 геофака БГУ проходили такой предмет - осуществляли с помощью ArcGIS кадастровую оценку земель населенного пункта, строили карты функционального зонирования территории и т.п. Осталась кое-какая информация, данные и методика - при необходимости могу поделиться.

[old_wolf_09]

Спасибо большое. Было бы прекрасно. Насколько больше информации настолько лучше!

[andreygeo]

Посмотрите подборку кейсов на сайте Esri, а также Дата+. Достаточно распространённая задача, которая реализуется уже много лет в пределах понятия геомаркетинг, брендинг территорий, развитие территорий и т.п. GfkGeomarketing, например, это предлагает как одну из своих услуг.
Вопрос методологии достаточно актуален, например, можете взять за основу формулу многомерной средней, которая часто используется при оценке эффективности территории или оценке её инвестиционного потенциала. Эта методология предполагает вычисление "веса" окружающих параметров (например, близость к дороге, кол-во жителей, кадастровая стоимость и т.п.) и выставление общего балла территории или конкретному объекту. Не скажу, что это простая задача в плане методологии, т.к. она зависит от конкретных условий и непосредственных задач. Надо очень хорошо понимать конечную цель и поставить конкретные задачи.

[laechoppe]

а вот собственно и учебник по упомянутому чуть выше предмету "Оценка недвижимости" (БГУ)

еще,например, вариант что-то похожее используется собственно Сахаревичем в работе сайта realt.by

[old_wolf_09]

Огромное Вам всем спасибо! Очень мне помогли! Я хотел бы ещё более подробно описать идею чтобы получить критику и улучшить её. Или если уже есть где-то реализация такой идеи посмотреть хотя бы. Суть в том что каждый объект социально-культурно-бытового значения получает, в зависимости от своей значимости, оценку! То есть например слой содержащий только положение магазинов или только положение школ и т.д. будет иметь оценку каждого объекта и на этом слое будет реализована буферизация для всех объектов (в виде полигонов). После, наложением всех слоев содержащих буферы мы получим одну карту изрезанную в зависимости от наложения буфера школы, магазина, детского, сада, банка, станции метро... И каждый из этих объектов будет влиять определенным образом на общую(среднюю) оценку например квартиры которая продается недалеко от этих объектов. А точнее мы получим коэффициент который позволит вычислить стоимость в зависимости от общерыночных! Теперь мне конечно хочется продумать реализацию всего этого в Arc gis чтобы автоматизировать этот процесс. Конечно я понимаю что оцифровать и собирать базу придется вручную но автоматизировать процесс получения информации я бы очень хотел. Если у Вас есть какие-нибудь предложения или комментарии или критика очень хотелось бы услышать!

И ещё я не совсем понял про кейсы ESRI/ Если не сложно поясните подробнее. На сайте ESRI к сожалению ничего путного не раздобыл. А конечная цель предельно проста: Получить такую карту района которая могла бы без проблем не обученному человеку выдать информацию и полную характеристику того сколько стоит квартира дом или любой другой объект недвижимости, а главное обосновать эту стоимость показателями удаленности от объектов или показателями загрязнения среды или другими в зависимости от желания пользователя!

[andreygeo]

И ещё я не совсем понял про кейсы ESRI/ Если не сложно поясните подробнее. На сайте ESRI к сожалению ничего путного не раздобыл. А конечная цель предельно проста: Получить такую карту района которая могла бы без проблем не обученному человеку выдать информацию и полную характеристику того сколько стоит квартира дом или любой другой объект недвижимости, а главное обосновать эту стоимость показателями удаленности от объектов или показателями загрязнения среды или другими в зависимости от желания пользователя!

Переберите журналы у Дата+. Были номера про ГИС в управлением недвижимостью. Там много переводных, поэтому считайте, что это материалы Esri.
Что касается вашей конечной цели - это грандиозно! Сколько десятков человек у вас работает в компании и каковы средства вложенны в этот проект?
А на какую территорию вы собираетесь сделать такой проект?

[old_wolf_09]

И ещё я не совсем понял про кейсы ESRI/ Если не сложно поясните подробнее. На сайте ESRI к сожалению ничего путного не раздобыл. А конечная цель предельно проста: Получить такую карту района которая могла бы без проблем не обученному человеку выдать информацию и полную характеристику того сколько стоит квартира дом или любой другой объект недвижимости, а главное обосновать эту стоимость показателями удаленности от объектов или показателями загрязнения среды или другими в зависимости от желания пользователя!

Переберите журналы у Дата+. Были номера про ГИС в управлением недвижимостью. Там много переводных, поэтому считайте, что это материалы Esri.
Что касается вашей конечной цели - это грандиозно! Сколько десятков человек у вас работает в компании и каковы средства вложенны в этот проект?
А на какую территорию вы собираетесь сделать такой проект?

Спасибо за такую оценку моей идеи. Только боюсь Вы немного не так меня поняли. Дело в том что я не имею никакой компании. Эта затея только моя собственная. У меня нет работников у меня нет финансирования. Я задумал это как пилотный проект. Разрабатываться будет он для одного из городов СНГ. Только моими силами и совсем на небольшой территории. Так как я студент и кроме знаний и опыта у меня пока ничего другого нет. Разглядел эту пустующую область я во время своей практики. И решил что было бы неплохо создать такой продукт. У меня конечно не так много времени для создания этого всего дела. Максимум 2 месяца. Поэтому я обратился ко всем Вам чтобы получить комментарии и критику. За что собственно и спасибо! После того как закончу свою задумку, хоть это и будет искусственный прототип, поделюсь с теми кому будет интересно посмотреть.

Я очень не хочу чтобы эта тема закрывалась. Мне не помешает больше мнений. А если есть чем помочь то буду только рад! И сам помогу чем смогу! А по поводу проекта отвечу на любые вопросы.

[alphart]

Написал в личку ссылку на учебный проект по оценке недвижимости. Надеюсь чем-нибудь поможет.

[old_wolf_09]

Написал в личку ссылку на учебный проект по оценке недвижимости. Надеюсь чем-нибудь поможет.

Прекрасный материал! Большое спасибо!

[andreygeo]

Написал в личку ссылку на учебный проект по оценке недвижимости. Надеюсь чем-нибудь поможет.

А почему в личку?! Поделитесь со всеми, если можно. Ну, или тоже в личку. Мне для студентов-манагеров было бы интересно создать определенный кейс по оценке недвижимости.

[andreygeo]

Я задумал это как пилотный проект. Разрабатываться будет он для одного из городов СНГ. Только моими силами и совсем на небольшой территории. Так как я студент и кроме знаний и опыта у меня пока ничего другого нет. Разглядел эту пустующую область я во время своей практики. И решил что было бы неплохо создать такой продукт.
Я очень не хочу чтобы эта тема закрывалась. Мне не помешает больше мнений. А если есть чем помочь то буду только рад! И сам помогу чем смогу! А по поводу проекта отвечу на любые вопросы.

Да, я немного съязвил. Каюсь. Сам был таким же, думал, что горы сверну, т.к. идея-то отличная и никто это (глупые людишки) до меня не сделал. Благодаря научруку и шишкам немного убавил запросы, стал соотносить проекты с реальностью.
Как на данный момент куратор Образовательных инициатив на GIS-Lab, я просто обязан поддержать Вас во всех начинаниях, связанных с ГИС. В первую очередь хочу констатировать факт, что подбный объём работ, даже если это будет городок с населением 50 тысяч выполнить в указанные сроки, без открытых баз данных на относительно хорошем уровне нереально, с учетом того, что сейчас вы находитесь только на стадии анализа литературы и методов. Я бы предложил Вам подумать над тотальным сокращением вашей работы до разработки только теоретико-методологической части под конкретную цель и четкие задачи, которые надо сопоставить с конкретным населенным пунктом и пока без применения ГИС (можно только описать те инструменты, которые могут быть использованы).
Что касается продукта/пилотного проекта, то исключать его коммерциализации никак нельзя. Может быть в тоталитарных странах, где продажа недвижимости полностью контролируется государством и можно создать подобную ГИС, но в странах где есть хоть какое-то подобие разнообразия жилых домов, дет садов, т.е. определенного рынка недвижимости, использовать только "слоёный" картографический подход нельзя. Люди покупают не районы, они покупают конкретную квартиру в конкретном доме.
Распространять принцип кадастровой стоимости целых районов на объекты жилых помещений, в зависимости от экологии, доступности дет садов и т.п. ну никак нельзя! Это просто никому не будет нужно, т.к. даже в Марьино может продаваться квартира в псевдоэлитной многоэтажке, по цене больше сталинки с видом на МГУ. Поэтому вопрос методологиии и конечного результата, который будет выдаваться вашему пользователю, стоит очень остро.
Как я понимаю, сейчас вы уже собрали определенный материал по этой теме. Хорошим подспорьем Вам в этом ключе будет сделать из него концептуальную выжимку и может быть оформить в виде статьи на Вики GIS-Lab. Это позволит Вам осознать материал, понять какие есть обязательные вещи, какие трудно, а какие легко реализуются.
С уважением!

[old_wolf_09]

Вы опять не так поняли. Горы то я сверну. Это не проблема. Только начать я решил с маленького. Это даже не город будет а район. Я разработаю и протестирую именно методы и возможности такого анализа. Конечно после того как я сделаю первые наработки(в течении 2 месяцев) я приступлю именно к обдумыванию коммерческого представления такого продукта. Сейчас у меня задача показать себе и нескольким (считающим себя умными и всемогущими) личностям, как это работает и что с этим можно делать. Если мне дадут добро, то гора свернется. А тоталитаризм или нет то не важно. Если голова есть деньги можно делать везде. А с учетом того где я живу с 99% уверенностью могу сказать что этим никто не занимается. Люди даже не думают что это возможно.

И ещё немного насчет идеи. Сам смысл не в том чтобы сразу выдавать цену на определенную квартиру. Мы ведь никогда не сможем выявить и запрограммировать все факторы влияющие на рынок недвижимости. Эта модель даст только просчитанное и объективное видение того стоит ли инвестировать в определенную недвижимость или нет. Он будет показывать только оценку объекта с точки зрения привлекательности и развитости района. Программа не сможет учитывать "вид из окна" или "состоятельных соседей" и т.д. Она просто покажет развитость инфраструктуры и влияние её на стоимость объектов. Стоимость с точки зрения удобства жизни, чистоты воздуха, зараженности почв и т.д. Вот она цель. Я думаю этой цели достичь не трудно при определенном желании и достаточном финансировании. Поэтому нужен прототип чтобы показать людям какое это чудо техники и потом уже попробовать найти людей понимающих перспективы такого дела.

[andreygeo]

Можно позанудствую? Считайте меня "докапывающимся преподом".

Только начать я решил с маленького. Это даже не город будет а район. Я разработаю и протестирую именно методы и возможности такого анализа.

Вы уверены, что методология работы такой ГИС системы может быть одинакова для разного масштаба: город, район, улица? Я - нет. Спускаясь по масштабу охвата территории надо будет учитывать новые факторы - это, считайте отдельная тема исследований. Над этим стоит подумать. Ваша методика должна быть построена на принципе масштабируемости. Вы взяли район - ок, это хорошо, правильно, но насколько эту методику можно будет масштабировать на целый город?

Конечно после того как я сделаю первые наработки(в течении 2 месяцев) я приступлю именно к обдумыванию коммерческого представления такого продукта.

Сделайте это сейчас. Ваши потребители кто? Агентства недвижимости, которые будут выдирать нужные им картинки или встраивать посредством API ваш проект? Это будут люди, которые ищут квартиру посредством планшетника или настольного компа? Хотел бы привести пример: сейчас создано большое количество федеральных ГИС проектов, которые создавались по принципу: ну так никто же этого раньше не сделал, а сделать хочется - давайте сделаем. Ага, сделали. Эти проекты никому не нужны, потомуц что изначально делались без четкого понимания кто и как будет работать с этой информацией. Хотя, эти проекты задумывались как роспильные изначально .

Сейчас у меня задача показать себе и нескольким (считающим себя умными и всемогущими) личностям, как это работает и что с этим можно делать. Если мне дадут добро, то гора свернется.

Почему они так думают? Если они ничего не знают о ГИС технологиях, то они скажут, что проще написать словами, что жить в центре хоть и прикольно, но дорого. Это дешевле и всем ясно. Вкладывать бабки в систему, которая подтверждает истину - особого смысла нет.

А с учетом того где я живу с 99% уверенностью могу сказать что этим никто не занимается. Люди даже не думают что это возможно.

Значит им хватает газеты "Из рук в руки". У них может не быть компьютера. Им проще ориентироваться по сплетням. Им проще наклеить на столб объявление. Не думайте, что технологии это благо. Многие "крутые" системы используются лишь как визуализатор, потому что большего не надо.

Эта модель даст только просчитанное и объективное видение того стоит ли инвестировать в определенную недвижимость или нет. Он будет показывать только оценку объекта с точки зрения привлекательности и развитости района. Программа не сможет учитывать "вид из окна" или "состоятельных соседей" и т.д. Она просто покажет развитость инфраструктуры и влияние её на стоимость объектов. Стоимость с точки зрения удобства жизни, чистоты воздуха, зараженности почв и т.д. Вот она цель. Я думаю этой цели достичь не трудно при определенном желании и достаточном финансировании. Поэтому нужен прототип чтобы показать людям какое это чудо техники и потом уже попробовать найти людей понимающих перспективы такого дела.

Ок, могу посоветовать обратиться к реализованным проектам, может что-то покажется полезным. Инвестиционная карта Калужской области. Есть подобное на Красноясркий край, Питер, Воронеж. Также, посмотрите как сделаны национальные геопорталы, например: Геопортал Каталонии. Почти всё это реализовано на ArcGIS.

[old_wolf_09]

Отличная критика! Мне это все очень помогает. Попробую ответить на вопросы.
Насчет методологии и масштабирования. Конечно нет! При масштабировании будет необходимо учесть отдельные особенности. И не только при масштабировании но и при создании такой системы для других городов. Для каждого случая будет свой подход, но несмотря на это стержень и общая основа работы одна! Она никак меняться не будет. Будет подбор общей методики настолько универсальной насколько это возможно. И для каждого района или города она будет разрастаться по своему.

Про потребителей. Они на этом этапе(т.е. в моей голове) пока не определены. Но по своей сути это должно быть инструмент которым смогут в дальнейшем пользоваться налоговая, МЧС и др. ведомства + агенства недвижимости+ инвестиционные фонды+ все кто захотят применить это в своей области. Но это опять же означает что такая разносторонность возможно только при условии создания универсальной модели которую можно будет подстраивать под определенные нужды.

Про начальников. Они так думают потому что они хорошо сидят, они долго сидят, они ничего не знают, они имеют власть => имеют деньги и возможности( в условиях нашего большого СНГ). Я имею возможность общаться с ними напрямую. Буду пытаться пробиваться и естественно пропихивать свои проекты. А перспективы такого дела не трудно показать и доказать даже глупым начальникам. Город большой, необходимость есть, возможность есть так почему бы и нет?! Что получится то и получится. Главное чтобы рынок был.

Насчет газет. Люди этим не занимаются не потому что им не нужно а потому что все кто это умеют не нацелены на СНГ (исключение Россия). Людям всегда нужно больше, только вот не всегда есть тот кто это может дать! А пробовать никто не запрещал.

А за проекты спасибо.