Геоинформационные системы: инвестиции в недвижимость

[rusobed]

Появление геоинформационных систем относят к середине XX века: тогда зародилась цифровая картография, которая в дальнейшем была дополнена новыми функциями и возможностями, которые сегодня являются основой любой геоинформационной системы. Практически сразу после появления в них были размещены автоматизированные системы навигации, системы вывоза городских отходов.
Сегодня влияние ГИС сложно переоценить: к примеру, в июне 2011 года рабочая группа по управлению земельными ресурсами Европейской экономической комиссии ООН и Консультационная группа по рынку недвижимости FIABCI при ООН разработали документ: «Основы политики для устойчивых рынков недвижимости», в котором сформулированы базовые принципы создания стабильности рынка недвижимости. Основополагающим моментом стала необходимость создания интеллектуальной системы регулярно обновляемых государственных регистров, кадастровых систем и генеральных планов регионов.
Таким образом, ГИС, при поддержке государства, могут обеспечить легитимность владения активами, что в свою очередь облегчит доступ к банковским кредитам и страхованию, а также могут стать инструментом для развития территорий.

Практика применения ГИС
Данные геодезии об измерениях и методах геометрического отображения объектов поверхности Земли во времени и пространстве сегодня, в условиях глобальной информатизации общества, приобретают все более важное значение. Об этом свидетельствует повсеместное использование навигационных спутниковых систем (например http://maps.yandex.ru, http://earth.google.com,www.virtualearth.com и др.). Создаваемое геоинформационное пространство позволяет автоматизировать многие сферы человеческой деятельности, в том числе в области инвентаризации, проектирования, навигации и управления.
В целом примеров использования ГИС множество: достаточно представить, что существует программа, в которой есть вся необходимая информация об интересующем объекте городского хозяйства. В частности, ГИС системы могут стать аналитическим ресурсом, помогающим инвестору в принятии окончательного решения о вложении средств в тот или иной регион.

ГИС системы как инструмент привлечения инвестиций
Развивая открытую информационную среду Санкт-Петербурга, Правительство города создало уникальные он-лайн инструменты, позволяющие потенциальным инвесторам объективно и быстро оценить потенциал будущих проектов.
Санкт-Петербург первым в России создал систему «Investor Guideline»: линейку информационных ресурсов в сети интернет (http://www.st-petersburg.ru, http://www.investinfo.spb.ru, hotelinvest.ru). Каждый из порталов системы необходим на разных этапах работы с проектами: от принятия первоначального решения при оценке перспективности рынка недвижимости города до данных, необходимых при реализации проекта. Данные поступают из официальных источников и регулярно обновляются.
Ресурс http://www.st-petersburg.ru, являющийся частью системы «Investor’s Guideline», – первый портал в сети Интернет о Санкт-Петербурге, на котором расположены общие макроэкономические данные о развитии города. Воспользовавшись ресурсом http://www.st-petersburg.ru, инвесторы могут узнать о политике Правительства Санкт-Петербурга в отношении привлечения инвестиций, выявить потенциал города, оценить динамику развития экономики Санкт-Петербурга в целом и отдельных секторов бизнеса, а также транспортной, социальной инфраструктуры, туризма и и.д.
Пользователи ресурса могут получить в едином качественном источнике наиболее полную информацию, касающуюся как инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга в целом, так и ее отдельных аспектов, а также оценить преимущества нормативно-правовой среды для осуществления деятельности на территории города.
Портал представлен на двух языках, русском и английском, и разделен на пять разделов: «экономика», «бизнес-среда», «социальная среда», «комфорт» и «ведение бизнеса»: в каждом приведены статистические данные.
Сайт http://www.st-petersburg.ru будет интересен инвесторам, оценивающим перспективы выхода на рынок Санкт-Петербурга, консалтинговым агентствам, формирующим стратегии бизнес развития своих клиентов, а также рейтинговым агентствам, производящим комплексное сравнение и ранжирование городов и регионов мира. Данные, приведенные на портале – результат анализа более 50 международных рейтингов. Из них были отобраны наиболее востребованные показатели, по которым оцениваются города и их привлекательность для ведения бизнеса, жизни и отдыха.
Второй интернет-ресурс позволяет получить актуальную информацию для анализа объектов инвестирования и возможностей развития территорий, необходимую при оценке проекта. Это Геонформационная система инвестора (http://www.investinfo.spb.ru): интернет–ресурс для инвесторов, девелоперов и консалтинговых компаний, предоставляющий аналитическую информацию об объектах инвестирования и возможностях развития территорий. Система позволяет получить актуальные данные, необходимые для оценки доходности вложения средств и конкурентного окружения, потенциального спроса на объект, перспективного развития территории, а также информацию о технической возможности реализации проекта. Зайдя на интернет-ресурс http://www.investinfo.spb.ru, пользователь может включать/отключать слои, перемешаться по объектам местности, приближать/отдалять их и получать дополнительную информацию о развитии района, в котором расположен объект.
Слои условно разбиты на три функциональные группы: Объекты инвестиций, Градостроительная информация, Инфраструктура. Каждая из этих групп, в свою очередь, подразделяется на несколько подгрупп.
На интерактивной карте Санкт-Петербурга, представленной в системе, пользователь может найти любое здание или земельный участок и определить возможные способы их использования с учетом развития городских территорий. ГИС инвестора Санкт-Петербурга дает возможность быстро составить актуальную картину по тому или иному объекту или территории, с учетом экономических и социальных процессов, действующего законодательства и технических норм.
В числе несомненных преимуществ ГИС инвестора – объединение различных данных, поступающих более чем из десяти профильных комитетов и подведомственных им организаций, участвующих в инвестиционном процессе. Это позволяет инвесторам использовать официальные и актуальные данные. Геопространственная навигация системы обеспечивает поиск перспективных инвестиционных объектов с учетом потребностей пользователя системы по анализу конкурентной среды и востребованности объекта после реализации. Фильтрация ведется по типам объектов, сегментам рынка недвижимости, функциональному назначению и площади зданий и территорий, а также включает объекты, готовящиеся к продаже с торгов.
Уникальность системы заключается в наличии специализированных данных, содержащих информацию о коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Пользователь ГИС инвестора может оценить арендные ставки в бизнес-центрах Санкт-Петербурга, изучить уровень вакантных площадей в торговых центрах, проанализировать доступную для аренды площадь складской недвижимости. При этом отображение информации об объектах, расположенных на карте, происходит практически мгновенно, а данные регулярно обновляются. Система обрабатывает более сорока информационных слоев, содержащих данные для первоначального анализа, необходимого перед принятием решения об инвестировании в недвижимость.
ГИС инвестора Санкт-Петербурга также может быть использована в геомаркетинге: междисциплинарном направлении исследований, суть которого заключается в «интеграции» инструментов географической науки и инструментов маркетинга. Результат этой интеграции – новый инструмент управления бизнесом, который может быть полезен руководителям компании различных сфер. В ГИС инвестора Санкт-Петербурга маркетинговые данные локализованы в пространстве, что позволяет учитывать пространственное поведение потребителей. В частности, пользователь ГИС инвестора Санкт-Петербурга может определить, какие проекты, продукты или услуги соответствуют образу жизни и доходам горожан. Эти данные могут стать основой для коммерческих проектов при выборе места для строительства объекта, оценке перспектив инвестиционного проекта, разработке маркетинговых стратегий, формировании товарной матрицы и т. д. Пользователи системы также могут получить данные для оценки рынка, оптимального планирования площадей и планировки объектов недвижимости, прогноза объемов продаж.
Систематизированные данные, содержащиеся на трех интернет-ресурсах системы Investor Guidelinе, помогут инвесторам сэкономить время на исследованиях и проектной оценке, что в дальнейшем позволит реализовать проект с меньшими рисками и в кратчайшие сроки.

Сравнение ГИС инвестора и РГИС
Созданием и развитием ГИС систем о Санкт-Петербурге занимаются разные государственные структуры: координатор ГИС инвестора Санкт-Петербурга – ОАО «Санкт-Петербургское агентство прямых инвестиций», подведомственное Комитету по инвестициям и стратегическим проектам; развитием РГИС занимается Комитет по земельным ресурсам Санкт-Петербурга. Соответственно, задачи этих ресурсов разные.
В целом, ГИС инвестора Санкт-Петербурга пользуются инвесторы, консалтинговые и оценочные компании, девелоперы и предприниматели; РГИС – более узкоспециализированные профессионалы, такие как проектировщики, инженеры, картографы. Задача РГИС – предоставление данных, в то время как ГИС инвестора Санкт-Петербурга призвана распространять информацию об инвестиционных возможностях Санкт-Петербурга, активизировать инвестиционные процессы, помогать анализу, оценке, планированию в сфере инвестиций.
Помимо этого, в отличие многовариантных возможностей использования Геоинформационной системы инвестора, Региональная геоинформационная система позволяет только включать и просматривать слои, получать информацию об объекте на карте. Помимо этого, поиск осуществляется лишь по адресу или кадастровому номеру, нет возможности для поиска по наименованию, части города, типу объекта, его площади и соответственно анализа, как это реализовано в Геоинформационной системе инвестора Санкт-Петербурга.

Нововведения ГИС инвестора Санкт-Петербурга
В 2011 году в ГИС инвестора Санкт-Петербурга появился новый слой данных коммерческой недвижимости, о котором мы уже упоминали выше. Теперь пользователь системы может получить актуальную информацию от местоположения всех бизнес-центров до количества свободных офисных площадей, средней стоимости арендной ставки. Подобных решений в России на данный момент нет.
Кроме того, в систему внесены концептуальные изменения, которые сделали ее удобнее, быстрее и эффективнее; также появились новые мультимедийные возможности.
Была разработана новая концепция системы на базе программных продуктов ESRI ArcGis и Microsoft Silverlight. Новые технологии позволили, прежде всего, значительно ускорить обработку и предоставление данных, что особенно важно с учетом того, что ГИС инвестора – он-лайн ресурс. Введена перерисовка данных при включении/ выключении слоев "галочкой". Вывод информации по объектам на карте производятся менее 2 секунд.
Также обновлен интерфейс пользователя: он стал более удобным в использовании и простым при управлении слоями и инструментами поиска (по аналогии с доказавшими эффективность поисковыми интернет системами Яндекс, Google).
Функциональным развитием системы стала возможность для зарегистрированных пользователей сохранять основную информацию при выходе из системы (например, результаты поиска и нарисованные объекты).
Помимо этого, в интерактивную карту ГИС инвестора внедрены новые мультимедийные возможности: появилась анимация при перемещении по карте, слайдшоу и видеопрезентации проектов.
Одно из главных преимуществ ГИС Инвестора после обновления системы – в первую очередь, значительно более высокая обработка и предоставленные информации, что имеет важное значение, поскольку система является он-лайн ресурсом.
Возможность управления слоями данных стала проще, быстрее и дополнилась новыми функциями. Теперь пользователь может управлять не каждым слоем по отдельности, а группами слоев, устанавливать степень прозрачности слоев на карте и менять очередность их отображения. При выборе на интерактивной карте конкретного объекта недвижимости значительно увеличена скорость получения по нему информации, сделан удобный элемент для ее отображения.
Обновлен интерфейс пользователя: он стал более удобным в использовании и простым при управлении слоями и инструментами поиска (по аналогии с поисковыми интернет-системами Яндекс и Google). Поиск информации в системе стал проще: ГИС инвестора предусматривает два вида поиска информации: по параметрам и с помощью графического фильтра (радиуса, полигона). Первый вариант позволяет находить объекты по адресу, району, типу объекта, площади. Второй вариант позволяет осуществить поиск интересующих объектов в нарисованной области.
В обновленной системе ГИС Инвестора создан функционал для «запоминании» данных зарегистрированными пользователями, которые сохраняются для следующей сессии работы с системой. К этой информации относятся:
• созданные при помощи инструмента «Избранное» закладки (на определенные положения карты);
• созданные инструментами рисования точки, линии, полигоны;
• содержание зафиксированных результатов поиска (закладка «Избранное»).
Кроме того, в интерактивную карту ГИС инвестора внедрены новые мультимедийные возможности Microsoft Silverlight: появилась анимация при перемещении по карте, слайдшоу и видеопрезентации проектов.
Таким образом, ГИС Инвестора – это полноценный аналитический инструмент в сети Интернет, который позволяет провести комплексный анализ текстовых и картографических данных о рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Это значительно упрощает принятие предварительного решения об инвестиционной привлекательности объекта недвижимости.
По просьбе координатора проекта Санкт-Петербургского агентства прямых инвестиций ГИС инвестора прокомментировал один из постоянных пользователей, глава управления поиска и приобретения проекта РЕНОВА СтройГруп Олег Рубин: «Среди преимуществ ГИС Инвестора мы видим, в частности, слой «санитарно-защитные зоны» (отсутствующий в РГИС), а также более высокую скорость движка. Интерфейс весьма дружелюбный. Следует подчеркнуть, что нам весьма импонирует общий подход администрации Санкт-Петербурга, содействующей созданию такого удобного инструмента, как ГИС. В Москве, к сожалению, вообще отсутствуют ресурсы такого уровня в общедоступном формате».
С господином Рубиным согласна руководитель отдела консалтинга Praktis C&B Татьяна Яблокова: «Гис инвестора Санкт-Петербурга – полезный ресурс, где все направления развития города собраны вместе».
Сегодня инвесторам важно владеть значительными объемами данных о перспективах развития проекта, при этом в основе этой информации лежит географическое расположение. Вся эта информация отображена на картах геоинформационных систем, и ею можно управлять в интерактивном режиме. ГИС системы позволяют легко получить недостающую для детальной оценки проекта информацию, анализировать данные с использованием новых технологий, выявлять новые взаимосвязи и тенденции развития.
С учетом высокой конкуренции за инвестиции, доступность, актуальность и достоверность данных ГИС является новым инструментом, который может быть применен фактически во всех сферах деятельности – от развития городов до оценки перспектив развития новых проектов.